Jak doprowadzić do zniesienia dożywotniej służebności osobistej mieszkania? Na czym polega ta swoista alimentacja w trybie „dach nad głową i opieka”?

W praktyce często mamy do czynienia z obciążeniem nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, tj. służebnością osobistą. 

Takie prawo wpisywane jest do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Adresatem służebności osobistej będzie zawsze imiennie oznaczona osoba fizyczna. Ta służebność ma na celu zaspokojenie przede wszystkim potrzeb osobistych tej osoby.

Służebność osobista jest niezbywalna i nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania, wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 297 k.c. do służebności osobistych należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych. Odpowiednie stosowanie przepisów oznacza, że niektóre regulacje stosujemy wprost, niektóre ze zmianami, a niektóre w ogóle nie będą miały zastosowania.

Jednak służebność osobista mieszkania jest szczególnie traktowana przez ustawodawcę. Ma bowiem za zadanie zapewnić dach nad głową. Zatem stanowi rodzaj alimentacji uprawnionego, co oznacza konieczność zaspokojenia tej osobie pewnych podstawowych potrzeb.

Z pewnością sposoby wygaśnięcia służebności gruntowych, określone w art. 293-295 k.c., znajdą odpowiednie zastosowanie do służebności osobistych, a zatem i do omawianej służebności mieszkania. Służebność osobista wygasa więc wskutek niewykonywania jej przez podmiot uprawniony przez 10 lat. 

Drugim sposobem zniesienia tej instytucji jest jej zniesienie przez sąd za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się dla nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa. Jednocześnie nie jest konieczna dla uprawnionego. Możliwe jest zniesienie służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) i zastąpienie jej rentą w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Zniesienie dożywotniej służebności mieszkania jest możliwe bez wynagrodzenia, jeżeli uprawniony zamieszkuje w innym miejscu, a zatem zaspokaja swoje potrzeby określone treścią służebności w inny sposób. 

Dodajmy, iż ustawodawca przyznaje uprawnionemu z tytułu służebności mieszkania szerszy zakres uprawnień, aniżeli temu, któremu przysługuje inna służebność osobista. Odnosi się do tego przede wszystkim art. 300 k.c., który zezwala uprawnionemu z tytułu służebności mieszkania na „przyjęcie na mieszkanie” innych osób, tj. małżonka i dzieci małoletnich. 

Z kolei paragraf 2. wskazanego artykułu wskazuje na pewną modyfikację zasady, iż służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.

Źródło: Adwokat Anna Dyka